El Banco de España eleva el diagnóstico sobre la falta de vivienda en España. Su Informe Anual 2025 sitúa el déficit acumulado en unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, una cifra que refleja el desajuste entre la creación de nuevos hogares y la producción real de vivienda.
La lectura principal del organismo es clara: el problema no es solo que la vivienda se haya encarecido, sino que la oferta no está creciendo al ritmo que exige la demanda. España crea más hogares de los que puede absorber con nueva vivienda terminada, mientras la oferta residencial reacciona con lentitud por problemas de suelo, planificación urbanística, ejecución de obras, productividad, mano de obra y escaso parque público.
El déficit ya alcanza las 750.000 viviendas
El Banco de España calcula que el diferencial acumulado entre la construcción de nuevas viviendas y la creación neta de hogares alcanzó unas 750.000 unidades entre 2021 y 2025.
El dato supone un empeoramiento respecto al diagnóstico anterior. En 2024, el propio organismo había situado el déficit en torno a 600.000 viviendas hasta 2025. Ahora, con la actualización del Informe Anual 2025, la brecha se amplía.
La explicación está en el desfase entre hogares y viviendas terminadas. En 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares en España, en línea con el promedio anual de los años anteriores, pero el incremento bruto del parque residencial se situó en unas 92.000 nuevas viviendas terminadas. Es decir, la oferta nueva apenas cubrió una parte de la demanda residencial generada.
Más hogares que viviendas nuevas
La clave del informe no está en una caída puntual de la construcción, sino en una tendencia acumulada. Desde 2021, el crecimiento de los hogares ha superado de forma continuada la producción de viviendas.
Durante el ciclo inmobiliario anterior, España construía por encima del ritmo de creación de hogares. Aquello generó excesos en determinadas zonas durante el boom. El escenario actual es distinto: la producción residencial está por debajo de la demanda y no consigue corregir el desequilibrio.
El Banco de España señala que el diferencial entre producción de vivienda y creación de hogares se ha acelerado desde 2021. Además, más de la mitad del déficit acumulado se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
La concentración territorial es importante porque el problema de vivienda no se reparte de forma uniforme. Las zonas con más actividad económica, crecimiento demográfico, presión turística o demanda residencial tienen menos margen para absorber nuevos hogares con el parque existente.
No es una burbuja como la de 2008
El Banco de España introduce un matiz relevante: la expansión actual del mercado de la vivienda no presenta, hasta ahora, los desequilibrios macrofinancieros de ciclos anteriores.
Las compraventas, el crédito hipotecario y los precios han crecido, pero los indicadores de riesgo para la estabilidad financiera se mantienen en niveles contenidos. El organismo señala que no se observa una acumulación de desequilibrios similar a la de los años previos a la crisis financiera.
Esto no significa que el mercado no tenga problemas. Significa que el diagnóstico es diferente. En 2008, el riesgo estaba asociado a exceso de construcción, crédito abundante, sobreproducción y fuerte exposición financiera. Ahora, el problema central está en la escasez de oferta residencial frente a una demanda que sigue creciendo.
El mercado no se tensiona porque sobren viviendas financiadas de forma arriesgada, sino porque faltan viviendas donde la demanda quiere vivir.
La oferta responde tarde y poco
El informe insiste en la rigidez de la oferta. Aunque los precios suben, la producción de vivienda nueva no aumenta con la rapidez necesaria.
El Banco de España identifica varias causas. La primera es la escasez de suelo edificable realmente disponible en las zonas con mayor presión. No todo suelo urbanizable se convierte en vivienda. Muchos suelos requieren procesos largos de planeamiento, urbanización, reparcelación, licencias, financiación y ejecución.
La segunda es la lentitud administrativa. La complejidad regulatoria, los trámites sucesivos, los informes duplicados y la inseguridad jurídica pueden retrasar la transformación del suelo y la construcción de viviendas.
La tercera está en el propio sector de la construcción: menor productividad, predominio de empresas pequeñas, dificultad para incorporar construcción industrializada, aumento de costes y falta de mano de obra especializada.
La falta de mano de obra también frena la vivienda
Uno de los elementos menos visibles del problema es la capacidad real del sector para construir más. El Banco de España señala que las empresas de construcción y promoción residencial tienen cada vez más dificultades para encontrar personal especializado.
En el último trimestre de 2025, un 63 % de las empresas de construcción y promoción inmobiliaria que participaron en la encuesta del Banco de España indicaron que la falta de personal era un factor limitante para su actividad.
La escasez de mano de obra no solo encarece los costes. También dificulta reorganizar procesos, mejorar productividad, aumentar ritmos de obra y responder con rapidez a la demanda.
Por eso, anunciar suelo o promociones no garantiza por sí solo que la oferta llegue al mercado a tiempo. Entre el anuncio y la vivienda terminada hay trámites, financiación, licencias, obra, materiales, empresas y trabajadores.
El parque público sigue siendo insuficiente
El Banco de España también apunta al tamaño reducido del parque público de vivienda. España cuenta con uno de los parques públicos más bajos entre las economías avanzadas: alrededor del 1,5 % de las viviendas principales, frente a una media cercana al 7 % en economías europeas y de la OCDE.
La comparación internacional es clara. Países Bajos alcanza el 34,1 %, Austria el 23,6 %, Dinamarca el 21,3 %, Reino Unido el 16,4 % y Francia el 14 %. España se sitúa muy por debajo de esos niveles.
Traducido a una imagen sencilla, España tiene aproximadamente una vivienda pública por cada 65 o 67 viviendas principales, mientras que Países Bajos se mueve cerca de una de cada tres.
El informe recuerda además que entre 1991 y 2015 se construyeron más de 1,3 millones de viviendas protegidas con recursos públicos, pero muchas de esas políticas se articularon mediante venta a precios limitados y protección temporal. Eso explica que el parque público permanente siga siendo reducido.
La vivienda protegida crece, pero desde niveles bajos
El Banco de España reconoce que las administraciones han activado medidas para aumentar el parque público y el alquiler asequible, pero advierte de que los efectos tardarán en materializarse y serán modestos frente a las necesidades existentes.
En 2025 se terminaron 11.000 viviendas protegidas y se iniciaron 15.500. Son cifras superiores a la media reciente, pero muy alejadas de las más de 60.000 viviendas protegidas que se terminaban anualmente en los años noventa o de las 56.000 de la década de los 2000.
El reto no es solo iniciar promociones. El reto es que lleguen al mercado, que mantengan precios asumibles, que tengan vocación de permanencia y que se ubiquen donde existe demanda real.
En este punto, el Banco de España menciona instrumentos como Casa 47, la movilización de activos y suelos públicos, los programas de alquiler asequible y el nuevo Plan Estatal de Vivienda. Pero el propio informe subraya que aumentar la oferta exige coordinación entre administraciones y una actuación sostenida en el tiempo.
Por qué el déficit presiona precios y alquileres
El déficit de vivienda tiene efectos directos sobre el mercado. Si se crean más hogares que viviendas disponibles, la competencia por comprar o alquilar aumenta.
En compra, esto puede mantener precios elevados incluso aunque algunas estadísticas muestren menos operaciones. En alquiler, el efecto puede ser más inmediato: menos oferta disponible, más demanda y nuevos contratos más caros.
El Banco de España vincula los problemas de acceso a la vivienda con efectos sociales y económicos más amplios: mayor esfuerzo de los hogares, menor ahorro, dificultades de emancipación, desigualdad intergeneracional, menor movilidad laboral y pérdida de eficiencia en la asignación de recursos.
La vivienda deja de ser solo un problema residencial y pasa a convertirse en un problema económico estructural.
La solución no llegará solo por el lado de la demanda
El informe distingue entre políticas de oferta y políticas de demanda. Las ayudas o medidas para aliviar el esfuerzo de los hogares pueden ser útiles a corto plazo, pero si no aumentan las viviendas disponibles, el problema de fondo permanece.
El Banco de España apunta a políticas estructurales: más oferta residencial, mejor gestión urbanística, coordinación entre administraciones, movilización de vivienda existente, impulso del parque público y agilización de los procesos de suelo y licencias.
La idea central es que el mercado necesita más vivienda efectiva, no solo más anuncios. Una promoción que tarda años en ejecutarse no alivia la presión actual. Un suelo previsto en planeamiento tampoco cuenta como vivienda disponible hasta que se urbaniza, se construye y se entrega.
Qué lectura deja para Granada
La cifra de 750.000 viviendas es nacional y no debe trasladarse automáticamente a Granada. El Banco de España no ofrece en este dato una estimación provincial específica para la capital o la provincia granadina.
Aun así, la lectura conecta con varios problemas visibles del mercado local. Granada capital acumula precios altos de venta, alquiler en máximos de oferta, fuerte demanda universitaria, presión sobre pisos compartidos, dificultad de acceso para jóvenes y desplazamiento de parte de la demanda hacia el área metropolitana.
La ciudad también está activando nuevas promociones protegidas y proyectos residenciales, desde Las Alquerías hasta Mondragones, Las Gabias o Parque Automovilismo. Pero el informe del Banco de España recuerda que anunciar promociones no equivale a resolver el déficit si las viviendas no llegan al mercado al ritmo suficiente.
Granada necesita oferta real, no solo suelo o proyectos
Para Granada, el reto no es solo tener proyectos sobre la mesa. El reto es convertirlos en viviendas disponibles, con precios compatibles con los ingresos reales de los hogares y con una distribución territorial adecuada entre capital y área metropolitana.
La presión no procede de una sola fuente. En Granada conviven demanda de primera vivienda, compradores que buscan salir del alquiler, familias que miran al cinturón metropolitano, estudiantes, trabajadores desplazados, vivienda turística y propietarios que esperan precios altos antes de vender.
Por eso, la lectura local del informe es prudente pero clara: si la oferta no crece al ritmo de los hogares y de la demanda residencial, los precios seguirán tensionados. La respuesta no puede limitarse a una promoción concreta ni a una sola administración. Harán falta vivienda libre, VPO, alquiler asequible, rehabilitación, movilización de vivienda vacía útil, suelo realmente ejecutable y coordinación entre capital, área metropolitana, Junta y Estado.
El déficit de vivienda no se corrige con titulares. Se corrige con viviendas terminadas, habitables y accesibles en los lugares donde la gente necesita vivir.
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