La falta de vivienda vuelve a abrir un debate urbanístico de fondo: cómo aumentar la oferta sin extender indefinidamente las ciudades. El consejero delegado de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza, defendió que el problema residencial en España es, ante todo, un problema de oferta y que la construcción debe adaptarse a las nuevas formas de vivir.
Su propuesta combina dos ideas: crecimiento vertical o redensificación en determinados ámbitos urbanos y nuevos modelos residenciales para perfiles distintos, como estudiantes, trabajadores temporales, hogares unipersonales, familias o nómadas digitales.
La reflexión no es una propuesta específica para Granada, pero sí conecta con un debate local cada vez más visible: cómo crear más vivienda en una ciudad con suelo limitado, precios altos, presión sobre el alquiler, demanda universitaria y promociones protegidas en marcha.
Metrovacesa sitúa el problema en la falta de oferta
El diagnóstico de Metrovacesa coincide con una lectura cada vez más extendida en el sector inmobiliario: la vivienda se encarece porque la oferta no crece al ritmo de la demanda.
Pérez de Leza defendió que el problema no puede resolverse solo con medidas a largo plazo. A su juicio, hacen falta actuaciones a corto, medio y largo plazo porque la necesidad de vivienda ya está presionando a hogares, ciudades y administraciones.
Esta lectura enlaza con el diagnóstico del Banco de España, que ha situado el déficit acumulado en unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. El problema no es solo el precio final, sino el desfase entre los hogares que se crean y las viviendas que llegan realmente al mercado.
Crecer en altura no significa construir torres en cualquier sitio
Una de las ideas planteadas por Metrovacesa es el crecimiento vertical o la redensificación. En términos urbanísticos, esto no significa levantar edificios altos sin criterio ni convertir cualquier barrio en una zona de torres.
La altura puede ser una herramienta en determinados suelos, especialmente donde ya existen infraestructuras, transporte, servicios, redes urbanas y planeamiento compatible. El objetivo sería aprovechar mejor suelos ya integrados en la ciudad, reduciendo la presión sobre nuevos desarrollos periféricos.
Pero la densidad necesita planificación. Más viviendas en menos suelo pueden ayudar a contener el coste del suelo por vivienda, pero también exigen más transporte público, zonas verdes, colegios, equipamientos, aparcamientos, redes de agua, energía y servicios urbanos.
La cuestión no es solo cuántas plantas tiene un edificio. La cuestión es si el barrio puede absorber más población sin perder calidad urbana.
Nuevos modelos para nuevas formas de vivir
El otro punto defendido por Metrovacesa es adaptar la vivienda a perfiles de demanda que ya no responden a un único modelo familiar.
Pérez de Leza citó casos como los estudiantes universitarios, que pueden necesitar alojamiento durante varios años y con espacios comunes diferentes, o los nómadas digitales, que buscan viviendas de alquiler por periodos más cortos. A estos perfiles se suman hogares unipersonales, parejas jóvenes, personas mayores que viven solas, familias con hijos, trabajadores desplazados o compradores que necesitan más flexibilidad.
Esto abre un debate relevante: no basta con construir más viviendas si todas responden al mismo patrón. La oferta debe mirar al tamaño de los hogares, la duración de la estancia, la capacidad económica, la movilidad laboral y los cambios sociales.
En una ciudad universitaria como Granada, esta reflexión tiene especial interés. La demanda estudiantil y temporal convive con la necesidad de vivienda habitual para residentes, jóvenes que quieren emanciparse y familias que buscan comprar o alquilar de forma estable.
Granada: suelo limitado y presión sobre la vivienda
Granada capital tiene una dificultad evidente: no dispone de grandes bolsas de suelo urbano ilimitado dentro de la ciudad consolidada. El crecimiento residencial se concentra en suelos concretos, operaciones pendientes, ámbitos de transformación y municipios del área metropolitana.
Eso explica que cada nuevo proyecto tenga tanta importancia. Mondragones, Las Alquerías o Parque Automovilismo no son solo promociones aisladas; forman parte de una conversación más amplia sobre dónde y cómo puede crecer la ciudad.
La pregunta no es únicamente cuántas viviendas se anuncian, sino cuántas llegan al mercado, en qué régimen, a qué precio y para qué perfiles. Obra nueva libre, vivienda protegida, alquiler asequible y promociones metropolitanas cumplen funciones distintas dentro del mismo problema.
Mondragones, norte y área metropolitana
El antiguo cuartel de Mondragones es uno de los ejemplos más claros de transformación urbana dentro de la capital. La Junta adjudicó la construcción de 328 viviendas protegidas en este ámbito, una operación que permite incorporar vivienda en un espacio urbano ya integrado.
En el norte de la ciudad, Las Alquerías suma 203 nuevas VPO dentro de un desarrollo que alcanzará 403 viviendas protegidas. La demanda registrada en esta promoción muestra el interés que existe por vivienda asequible en la capital.
Parque Automovilismo representa otra línea: recuperar suelos que llevaban años pendientes para destinarlos a vivienda protegida. En paralelo, el área metropolitana mantiene un papel creciente para compradores que no encuentran vivienda accesible en la capital.
Estos ejemplos no resuelven por sí solos la falta de oferta, pero muestran que Granada está buscando vivienda en varias direcciones: regeneración urbana, suelo protegido, crecimiento periférico y colaboración entre administraciones y promotores.
Densidad frente a expansión
El debate de la altura tiene una derivada importante: densificar o expandir. Crecer hacia fuera puede permitir más suelo y vivienda de menor densidad, pero también genera más dependencia del coche, más costes de infraestructuras y más presión sobre municipios metropolitanos.
Densificar dentro de la ciudad puede aprovechar mejor las redes existentes, acercar vivienda a servicios y reducir desplazamientos, pero exige medir muy bien la capacidad de cada barrio.
En Granada, esta tensión es visible. La capital necesita vivienda, pero también debe proteger su escala urbana, su patrimonio, su paisaje y la calidad de vida de los barrios. No todos los ámbitos admiten la misma altura ni la misma densidad.
Por eso, el debate no debería plantearse como altura sí o altura no. La pregunta técnica es dónde, cuánto, para qué tipo de vivienda y con qué equipamientos.
La vivienda protegida también depende del modelo urbano
La VPO gana protagonismo en Granada porque la obra nueva libre se está alejando de parte de las rentas medias. Pero la vivienda protegida también necesita suelo, planificación y viabilidad económica.
Si el suelo es escaso y caro, construir VPO en la capital se vuelve más complejo. La densidad puede ayudar a mejorar la viabilidad de algunos proyectos, siempre que se mantengan condiciones de habitabilidad, calidad arquitectónica y equilibrio urbano.
Esto explica por qué los debates sobre altura, densidad y nuevos modelos residenciales no son solo asuntos de promotores. También afectan a la vivienda protegida, al alquiler asequible y a la capacidad de las administraciones para producir vivienda a precios asumibles.
Una ciudad que no define bien su modelo de crecimiento puede terminar con pocas viviendas nuevas, vivienda cara y más presión sobre el área metropolitana.
Nuevos modelos, pero sin sustituir la vivienda habitual
Los nuevos modelos residenciales pueden responder a necesidades reales: estudiantes, jóvenes profesionales, trabajadores desplazados, mayores, hogares flexibles o estancias temporales justificadas.
Sin embargo, también deben gestionarse con cuidado. En ciudades tensionadas, una oferta excesivamente orientada a usos temporales puede reducir la vivienda disponible para residencia habitual.
En Granada, este punto es especialmente delicado por la combinación de universidad, turismo, alquiler temporal y presión sobre habitaciones. Crear modelos adaptados no debe significar desplazar más vivienda hacia usos de rotación si la ciudad sigue teniendo problemas para alojar a residentes estables.
La clave está en equilibrar. Puede haber residencias, coliving, alquiler temporal regulado, vivienda protegida, alquiler asequible y vivienda libre, pero cada fórmula debe tener límites claros y responder a una necesidad real.
Qué deberían mirar las administraciones
El debate abierto por Metrovacesa apunta a una cuestión de planificación. Si el problema es de oferta, las administraciones tienen que revisar cómo se genera vivienda, cuánto tardan los suelos en estar disponibles y qué modelos se permiten.
En Granada, esto obliga a mirar varios puntos:
- Qué suelos pueden transformarse en vivienda en plazos razonables.
- Qué ámbitos admiten más densidad sin saturar servicios.
- Qué zonas necesitan vivienda protegida o alquiler asequible.
- Qué papel debe jugar el área metropolitana.
- Cómo evitar que la nueva oferta se concentre solo en segmentos de alto precio.
- Cómo integrar transporte, equipamientos y zonas verdes.
- Qué modelos residenciales responden a demanda real sin sustituir vivienda habitual.
El reto no es solo aprobar promociones. Es conseguir que las viviendas se terminen, se ocupen y respondan a las necesidades de la ciudad.
Qué deberían mirar los promotores
Para los promotores, el mensaje también es claro: la demanda ya no es uniforme. Hay compradores que buscan obra nueva con zonas comunes, familias que priorizan superficie, jóvenes que necesitan precios ajustados, hogares que miran al área metropolitana y perfiles temporales que requieren formatos específicos.
La oportunidad está en diseñar producto residencial con más precisión. No todas las promociones pueden dirigirse al mismo comprador ni todos los barrios necesitan el mismo tipo de vivienda.
En Granada, donde el acceso se ha estrechado, el éxito de la obra nueva dependerá cada vez más de conectar precio, ubicación, financiación, tipología y demanda real. La vivienda que no encaje con el poder adquisitivo del mercado puede venderse más lentamente, incluso en un contexto de escasez.
Un debate necesario para Granada
La propuesta de Metrovacesa no debe leerse como una receta automática para Granada. Pero sí ayuda a ordenar una pregunta que la ciudad tendrá que responder: cómo aumentar la oferta residencial sin perder calidad urbana.
Granada necesita más vivienda, pero no cualquier vivienda ni en cualquier lugar. Necesita obra nueva, vivienda protegida, alquiler asequible, rehabilitación, recuperación de suelos pendientes y una planificación metropolitana más coordinada.
El crecimiento en altura puede ser una herramienta en ámbitos concretos. Los nuevos modelos residenciales pueden responder a demandas reales. Pero ambos deben integrarse en una estrategia urbana que piense en residentes, precios, movilidad, servicios y equilibrio entre capital y área metropolitana.
El debate de la obra nueva en Granada ya no puede limitarse a contar promociones. La pregunta de fondo es qué ciudad se construye con ellas.
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