El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha declarado nulo el acuerdo con el que el pleno del Ayuntamiento de Granada intentó limitar las viviendas de uso turístico (VUT) de la ciudad, equiparándolas a establecimientos hoteleros. La sentencia, conocida el 23 de abril, estima el recurso de AVITARGRANADA y deja al Consistorio sin su principal herramienta de control urbanístico sobre este tipo de alojamientos, al menos hasta que concluya la reforma del planeamiento que sigue en tramitación. La resolución es ejecutiva aunque el Ayuntamiento ya ha anunciado recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Por qué pierde el Ayuntamiento: el argumento del TSJA
El acuerdo impugnado fue aprobado en pleno en julio de 2024 por unanimidad de todos los grupos. Su contenido: exigir a las VUT los mismos requisitos urbanísticos que a los hoteles, lo que en la práctica bloqueaba nuevas licencias en gran parte de la ciudad.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJA considera que esa fórmula no se ajusta a derecho, según ha informado El Independiente de Granada. El razonamiento es técnico pero preciso: el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) —el documento que regula los usos del suelo en la ciudad— no contiene regulación específica sobre las VUT. Al no existir esa base, introducir restricciones mediante una «interpretación» del PGOU equivale a modificar el plan sin seguir el procedimiento legalmente exigido.
En palabras de la propia sentencia recogidas por las fuentes consultadas, el Ayuntamiento «no estaba interpretando» el PGOU, «sino innovándolo». Y esa innovación requiere un proceso formal con garantías procedimentales —información pública, informes técnicos, aprobación definitiva— que el acuerdo de pleno omitió.
La resolución añade una advertencia adicional con vista al futuro: cualquier regulación que el Consistorio apruebe deberá superar el triple test de la Directiva europea de Servicios (Directiva 2006/123/CE), que exige que las restricciones sean no discriminatorias, necesarias y proporcionadas.
Qué pasa ahora con las licencias y los expedientes paralizados
La sentencia tiene efectos inmediatos, con independencia del recurso anunciado. El Ayuntamiento pierde el soporte jurídico del acuerdo de julio de 2024, lo que afecta directamente a tres situaciones:
- Expedientes de nueva licencia bloqueados por aplicación del criterio anulado: quedan sin base jurídica para su denegación bajo esa normativa.
- Licencias canceladas durante el periodo de vigencia del acuerdo (de julio de 2024 hasta la fecha de la sentencia): abren la puerta a reclamaciones por daños y perjuicios.
- Inversiones o reformas paralizadas a la espera de resolución: podrán también incluirse en futuras reclamaciones, según ha indicado AVITARGRANADA.
La asociación ha convocado a los propietarios afectados a estudiar sus casos e iniciar reclamaciones que podrían incluir, cuando proceda, el lucro cesante —esto es, los ingresos dejados de percibir por actividad bloqueada o reservas perdidas.
El Ayuntamiento mantiene en paralelo una innovación del planeamiento aprobada inicialmente a principios de 2025 y aún en tramitación. Ese proceso es el cauce correcto según el TSJA, pero hasta que no concluya y supere el filtro legal no existirá una norma que sustituya a la anulada. El concejal de Urbanismo, Enrique Catalina, ha defendido públicamente que ese proceso sigue adelante y que el recurso de casación buscará revertir la sentencia.
Un dato relevante para este escenario: la unanimidad política de julio de 2024 no es garantía de validez jurídica. El tribunal lo ha dejado claro, y el recurso de casación no suspende la ejecutividad del fallo mientras el Supremo no se pronuncie.
El mapa de la saturación: las zonas más afectadas de Granada
La sentencia llega en un contexto de alta concentración de VUT en determinados barrios. Según los datos aportados por el editor, la proporción de VUT sobre el parque residencial supera el 18 % en varias zonas censales de la capital:
- Plaza Nueva: 20,33 %
- Realejo: 20,24 %
- Albaicín Bajo: 19,74 %
- Carrera del Darro-Sacromonte: 18,26 %
- Entorno Catedral: 12,64 %
En esos barrios, más de una de cada cinco viviendas está destinada a uso turístico, lo que reduce estructuralmente la oferta de alquiler residencial disponible. El efecto no es solo estadístico: los vecinos que buscan arrendar una vivienda en estas zonas compiten con operadores turísticos dispuestos a pagar precios por metro cuadrado que la renta residencial no puede igualar.
Con 3.184 VUT registradas en la capital a febrero de 2026, según el INE —frente a más de 3.700 en 2025—, el parque ya se estaba contrayendo por la presión regulatoria. La Junta canceló 252 VUT en la provincia en el primer trimestre de 2026, de las cuales 127 correspondieron a la capital. La sentencia no revierte esas cancelaciones derivadas de la normativa autonómica, pero sí elimina la capa adicional de restricción municipal que había añadido el Ayuntamiento.
Qué significa esto según tu perfil
Si eres vecino de un barrio con alta concentración de VUT: La sentencia no mejora a corto plazo la oferta de alquiler residencial en tu barrio. El instrumento anulado tenía como objetivo frenar nuevas licencias en zonas saturadas; su caída deja ese objetivo sin respaldo jurídico mientras la nueva regulación no esté aprobada. La innovación del planeamiento en tramitación es la única vía que queda, pero su calendario es incierto.
Si eres propietario de una VUT y sufriste un bloqueo administrativo: La sentencia abre una ventana para reclamar. AVITARGRANADA ha anunciado que estudiará caso por caso las reclamaciones por licencias canceladas, bloqueadas o frustradas, así como inversiones paralizadas. Antes de actuar, conviene consultar con asesoramiento jurídico y documentar el perjuicio.
Si estabas pensando en dar de alta una VUT en Granada: El marco legal ha cambiado, pero no en un sentido que genere certeza. El acuerdo de julio de 2024 ha sido anulado, pero la innovación del planeamiento sigue su curso y podría establecer nuevas limitaciones cuando concluya. Actuar ahora sin conocer el resultado de ese proceso implica un riesgo regulatorio real. El plazo y el contenido de la nueva norma son aún una incógnita.
El escenario a medio plazo
La sentencia del TSJA no cierra el debate sobre las VUT en Granada: lo reencuadra. El Ayuntamiento tendrá que demostrar que la innovación del planeamiento en tramitación supera los filtros legales —urbanísticos y europeos— que el tribunal ha trazado con precisión. Si lo logra, dispondrá de una norma sólida. Si no, el ciclo de impugnaciones podría repetirse.
Mientras tanto, el mercado de alquiler en Granada seguirá condicionado por la escasez estructural de oferta en los barrios más tensionados, sin que ninguna de las partes en conflicto —Ayuntamiento, AVITARGRANADA, vecinos— haya obtenido aún una solución estable. La sentencia sobre las viviendas turísticas en Granada supone un punto de inflexión jurídico, pero no el punto final de una disputa que va para largo.
Glosario:
- VUT (vivienda de uso turístico): alojamiento de uso particular que se cede temporalmente a turistas. Categoría distinta, en el ordenamiento andaluz, a los hoteles y apartamentos turísticos.
- PGOU (Plan General de Ordenación Urbana): instrumento de planeamiento que regula los usos del suelo en un municipio. Solo puede modificarse mediante procedimientos formales con participación pública.
- Innovación de planeamiento: procedimiento formal para modificar parcialmente el PGOU, con tramitación administrativa propia.
- Recurso de casación: vía para impugnar una sentencia ante el Tribunal Supremo alegando infracción de normativa. No suspende automáticamente la ejecución del fallo.
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