Recargos de hasta el 150% en el IBI para viviendas vacías

Granada capital tiene 11.941 viviendas vacías, según el Censo de Viviendas de 2021 del INE. El 8,5 % del parque municipal lleva años sin usarse de forma permanente mientras el precio del alquiler encadena subidas y la oferta residencial se reduce. La pregunta que resurge cada vez que se publica un dato como este es siempre la misma: ¿no podría el Ayuntamiento aplicar un recargo en el IBI a las viviendas vacías para incentivar su puesta en el mercado?

La respuesta es sí, pero con matices importantes que conviene entender antes de asumir que Granada va a cobrar un 150 % más a los propietarios de pisos desocupados. La ley lo permite. La aplicación práctica requiere ordenanza, procedimiento y acreditación caso por caso.

Qué dice exactamente la ley

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda modificó el artículo 72.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, ampliando la capacidad de los ayuntamientos para recargar el IBI de los inmuebles residenciales desocupados de forma permanente. El esquema de recargos funciona por tramos acumulables:

• Hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI: para inmuebles residenciales desocupados de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años, cuando pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
• Hasta el 100 %: cuando la desocupación supere los tres años.
• Hasta el 150 %: cuando, además, el titular tenga dos o más viviendas residenciales desocupadas en el mismo municipio.

Ejemplo práctico: una vivienda que paga 400 euros de IBI al año. Con un recargo del 50 %, pagaría 200 euros adicionales —total 600 euros—.

Con el 100 %, otros 400 euros adicionales —total 800 euros—.

Con el máximo del 150 %, 600 euros adicionales —total 1.000 euros—.

El recargo no es una multa: es un sobrecoste fiscal anual que se devenga el 31 de diciembre y se liquida una vez constatada la desocupación. Su objetivo declarado no es recaudar, sino desincentivar la desocupación permanente e incentivar la puesta de la vivienda en el mercado de alquiler o venta.

Qué viviendas quedan fuera

La ley no afecta a cualquier piso vacío ni a cualquier propietario. Establece un conjunto de causas justificadas que impiden considerar una vivienda como desocupada a efectos del recargo:

• Traslado temporal por razones laborales o de formación.
• Cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social.
• Segunda residencia, con un máximo de cuatro años de desocupación continuada.
• Vivienda en obras o rehabilitación.
• Vivienda afectada por litigios o procedimientos que impidan su uso.
• Vivienda ofrecida en venta, con un máximo de un año en esa situación.
• Vivienda ofrecida en alquiler, con un máximo de seis meses en esa situación.
• Inmuebles de administraciones públicas en proceso de venta o arrendamiento.

La delimitación es relevante para entender el alcance real de la medida: el recargo está diseñado para inmuebles residenciales en manos de propietarios con varios inmuebles, desocupados de forma permanente y sin una razón que lo justifique. No afecta a la segunda residencia de uso ocasional, a la vivienda en venta reciente ni a la que está siendo reformada.

Cómo tendría que aplicarlo el Ayuntamiento de Granada

El recargo no es automático. Aunque la Ley 12/2023 habilita a los ayuntamientos a aplicarlo, la implementación efectiva requiere tres pasos que ningún ayuntamiento puede saltarse:

Primero, una ordenanza fiscal municipal que regule los requisitos concretos, los medios de prueba admisibles y el procedimiento para la exacción del recargo. Sin esa ordenanza, el Ayuntamiento no puede liquidar el recargo aunque la ley estatal lo permita.

Segundo, una declaración municipal individualizada de que cada inmueble está desocupado con carácter permanente. El Ayuntamiento tiene que identificar la vivienda concreta, verificar su situación y acreditarla documentalmente.

Tercero, audiencia previa al propietario, con acreditación de indicios de desocupación. La ley señala que esos indicios pueden incluir datos del padrón municipal y consumos de suministros como agua o electricidad. Si los consumos son nulos o mínimos durante un periodo prolongado y la vivienda no está empadronada, eso constituye un indicio de desocupación que el Ayuntamiento puede usar como base del expediente.

El propietario puede acreditar que existe una causa justificada de desocupación o que la vivienda está en venta o alquiler activo. Si lo hace satisfactoriamente, queda fuera del recargo.

La situación en Granada: antecedente, bonificaciones y lo que falta confirmar

Granada ya tiene un antecedente relevante en su ordenanza fiscal. La Ordenanza Fiscal nº 3 del Ayuntamiento incluye un recargo del 50 % sobre la cuota líquida del IBI para inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente en manos de grandes tenedores, con la previsión de elaborar una ordenanza reguladora de requisitos y procedimiento para su exacción.

En las ordenanzas fiscales de 2026, el Ayuntamiento de Granada ha aprobado principalmente bonificaciones vinculadas a la vivienda: una bonificación del 50 % en el IBI para inmuebles residenciales destinados a alquiler con renta limitada, mejoras en las bonificaciones para familias numerosas, una bonificación específica para VPO en determinados supuestos —mayores de 65 años, personas de hasta 40 años y personas con discapacidad igual o superior al 33 %—, y una bonificación del 75 % en el ICIO para obras de rehabilitación residencial en el distrito Centro.

En cambio, no consta en la documentación pública de las ordenanzas de 2026 que Granada haya incorporado los recargos del 100 % o del 150 % para viviendas desocupadas que permite la legislación estatal. Además, el recargo del 50 % a viviendas desocupadas de grandes tenedores fue objeto de eliminación en la modificación de las ordenanzas fiscales para 2024, por lo que no debe presentarse como vigente sin confirmación expresa del Ayuntamiento.

El dato del INE: un termómetro, no un censo de sancionables

Las 11.941 viviendas vacías que el INE registra en Granada capital en el Censo de Viviendas de 2021 son un indicador del problema, no una lista de propiedades sujetas a recargo. Conviene explicar por qué:

El censo del INE identifica viviendas que en el momento del conteo no tenían residentes habituales, pero no distingue entre segunda residencia, vivienda en rehabilitación, vivienda en venta, vivienda heredada en trámite o vivienda genuinamente abandonada. Tampoco recoge datos sobre el número de inmuebles en manos de cada titular, que es un requisito imprescindible para el recargo.

Para saber cuántas de esas 11.941 viviendas serían potencialmente sujetas al recargo habría que cruzar el dato censal con el catastro, el padrón, los consumos de suministros y el número de inmuebles de cada propietario. Es un trabajo de acreditación individualizada que los ayuntamientos que han intentado aplicar medidas similares en otras ciudades describen como técnicamente complejo y laborioso.

La doble vía: recargo y bonificación

El enfoque más eficaz no es solo penalizar la desocupación. La experiencia de otras ciudades españolas indica que combinar el recargo con incentivos para poner la vivienda en el mercado produce mejores resultados que la penalización sola.

Granada ya va en esa dirección con sus bonificaciones para alquiler con renta limitada. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 añade una capa más: hasta 600 euros al mes para propietarios que cedan su vivienda vacía a programas de alquiler asequible, y hasta 30.000 euros en ayudas a la rehabilitación para viviendas que lleven más de dos años vacías y se destinen al alquiler social durante al menos cinco años.

La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, publicada en el BOJA el 24 de diciembre de 2025, también incluye programas de bolsas de vivienda, convenios con propietarios de viviendas deshabitadas e incentivos económicos para incorporarlas al mercado de alquiler asequible.

El debate sobre el IBI a las viviendas vacías en Granada tiene, por tanto, dos caras. La del recargo fiscal, que existe legalmente pero requiere un procedimiento que el Ayuntamiento tiene que completar. Y la de los incentivos, que ya están en marcha pero todavía no han demostrado ser suficientes para mover las casi 12.000 viviendas vacías que el censo registra en la capital. Probablemente, ninguna de las dos vías por separado sea suficiente. La combinación de ambas es lo que han intentado —con distintos resultados— las ciudades que se han tomado en serio el problema de la vivienda vacía.

Preguntas frecuentes sobre el IBI a viviendas vacías en Granada