El Albaicín tiene más camas para turistas que vecinos censados. Según los datos de la plataforma vecinal Albayzín Habitable, las plazas de vivienda turística en el barrio superan ya las 7.400 frente a un censo de aproximadamente 7.000 residentes. En ciertas calles, la proporción es aún más extrema: en San Juan de los Reyes, el 57 % de las viviendas están destinadas a uso turístico; en la Carrera del Darro, el porcentaje supera el 75 %. El barrio declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO en 1994 ha perdido al menos el 25 % de su población en lo que va de siglo.
El barrio en cifras: una radiografía incómoda
Los datos que maneja Albayzín Habitable —plataforma vecinal creada hace poco más de un año y que agrupa ya a unas 400 personas— proceden en buena parte del informe técnico que encargó el propio Ayuntamiento de Granada a la cooperativa Espacio Común SCA, por valor de 12.000 euros. Las conclusiones de ese informe son, según los propios vecinos, las que la administración encargó y luego no quiso aplicar.
Según ese estudio, el 44 % de las viviendas de uso turístico de toda la ciudad se concentra en el centro histórico, donde la presión turística residencial alcanza ya el 23 %. Y el dato que más inquieta a los urbanistas: superar el umbral del 10 % de VUT por barrio puede provocar un encarecimiento del alquiler de hasta un 33 %.
El Albaicín supera ese umbral con creces, en conjunto y especialmente en sus zonas más saturadas.
El impacto económico sobre los vecinos que permanecen es medible: los residentes que aún resisten en el barrio dedican ya un 43 % de sus ingresos al pago del alquiler, lo que los sitúa en una situación de «riesgo financiero» según el Banco de España o la OCU, o de «pobreza severa relativa» en la definición del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona.
Lo que se pierde: comercio, servicios y autobuses
La presión turística no solo encarece la vivienda. Transforma el tejido comercial y de servicios del barrio de una forma que los vecinos describen como irreversible si no se actúa pronto.
Comercios de proximidad, cafeterías, farmacias o supermercados que permitían cubrir necesidades esenciales a precios razonables siguen desapareciendo, sustituidos por tiendas de baratijas para turistas o locales de hostelería solo al alcance de los más privilegiados, denuncia la plataforma. El bajo comercial que cerraba una frutería o una ferretería se convierte en una tienda de souvenirs o, directamente, en otra vivienda turística. La plataforma pide expresamente que el nuevo PGOU prohíba la transformación de bajos comerciales en alojamientos turísticos.
El transporte público es otra víctima colateral. «Subes a un autobús y te encuentras que hay 25 turistas dentro y ya no cabes», describe una vecina en declaraciones recogidas por elDiario.es. Los minibuses que suben al Albaicín —esenciales en un barrio de calles estrechas y pendientes pronunciadas— se han convertido en un servicio que en temporada alta priorizan, de facto, a los visitantes sobre los residentes.
Albayzín Habitable ha elaborado un mapa interactivo del barrio que registra incidencias de saturación turística, suciedad, alumbrado deficiente, ruido y daños al patrimonio. Hay zonas, advierten, donde «ya no vive nadie y no queda rastro del dinámico comercio local que caracterizó al Albayzín en el pasado».
La posición de los vecinos: más allá del TSJA
La sentencia del TSJA que anuló el acuerdo plenario de julio de 2024 —que equiparaba los requisitos de las VUT a los de los hoteles— es, para Albayzín Habitable, un episodio en un conflicto más largo. La plataforma considera que el Ayuntamiento ha actuado con «medidas ineficaces» antes y después de esa sentencia, y que el instrumento anulado tampoco habría resuelto el problema de fondo.
Sus demandas son más estructurales: que el límite de alojamientos turísticos —incluyendo VUT, apartamentos turísticos y hoteles— no supere el 10 % del parque total de vivienda por distrito; que las licencias dejen de ser indefinidas y se renueven periódicamente; que se prohíba la conversión de bajos comerciales en alojamientos; y que se apliquen criterios retroactivos a las medidas de regulación.
La plataforma critica que el Ayuntamiento haya fijado el 10 % como límite cuando el propio informe técnico municipal recomienda el 3 %.
El paso más llamativo ha sido la petición formal de intervención a la UNESCO. Albayzín Habitable ha solicitado al organismo internacional que lleve a cabo una misión de monitoreo reactivo en el barrio, similar a las realizadas en Venecia —por turismo masivo y erosión del tejido social—, en Dubrovnik —por flujo de visitantes que excede la capacidad del lugar— o en el lago de Ohrid por inacción institucional. El barrio ha perdido al menos un 25 % de su población en lo que va de siglo, varios millones de turistas desbordan anualmente un pequeño trazado urbano donde apenas viven 7.000 vecinos, argumenta la plataforma en su solicitud.
Qué puede pasar ahora
El Ayuntamiento, por su parte, mantiene dos vías abiertas: el recurso de casación ante el Tribunal Supremo contra la sentencia del TSJA —que no suspende el fallo— y la innovación del planeamiento aprobada inicialmente a principios de 2025, aún en tramitación. Esa segunda vía es el cauce que el propio tribunal señaló como el correcto para regular las VUT. El concejal de Urbanismo, Enrique Catalina, ha defendido que ese proceso sigue adelante, aunque sin plazo concreto de conclusión.
Mientras la innovación no concluya y sea validada jurídicamente, el Albaicín opera sin la capa de restricción municipal que el TSJA anuló, con la regulación autonómica de la Junta como único marco. En el primer trimestre de 2026, la Junta canceló 127 VUT en la capital —de un total de 252 en la provincia—, pero la tendencia de fondo en el Albaicín es la de un parque turístico que lleva años creciendo a un ritmo que el marco regulatorio no ha podido frenar.
El coste de esa situación no se mide solo en euros por metro cuadrado. Se mide también en farmacias cerradas, en autobuses imposibles de coger y en vecinos que llevan años marchándose. La vivienda turística en el Albaicín es un debate urbanístico y jurídico, sí. Pero antes que eso es un problema de quién puede seguir viviendo en uno de los barrios más singulares de España.
Preguntas frecuentes sobre vivienda y turismo en el Albaicín de Granada
¿Cuántas viviendas turísticas hay en el Albaicín de Granada?
Según los datos manejados por la plataforma Albayzín Habitable, las plazas de alojamiento turístico en el Albaicín superan las 7.400, frente a un censo de aproximadamente 7.000 vecinos. En el conjunto del barrio, una de cada cuatro viviendas está destinada a uso turístico. En zonas como San Juan de los Reyes ese porcentaje alcanza el 57 % y en la Carrera del Darro supera el 75 %.
¿Qué es Albayzín Habitable?
Es una plataforma vecinal creada hace poco más de un año que agrupa a unas 400 personas residentes o vinculadas al Albaicín. Su objetivo es frenar la turistificación del barrio y reclamar medidas de protección de la vivienda residencial. Ha presentado alegaciones al PGOU y al PEPRI, solicitado la intervención de la UNESCO y organizado concentraciones en el Mirador de San Nicolás y otros puntos del barrio.
¿Qué dice el informe técnico encargado por el Ayuntamiento?
El estudio encargado por el Ayuntamiento a la cooperativa Espacio Común SCA, por 12.000 euros, concluye que el 44 % de las VUT de Granada se concentra en el centro histórico, que la presión turística residencial en esa zona alcanza el 23 %, y que superar el 10 % de VUT por barrio puede encarecer el alquiler hasta un 33 %. El informe recomienda no superar el 3 % de alojamientos turísticos. El Ayuntamiento fijó el 10 % como límite en su propuesta regulatoria.
¿Por qué se anuló la regulación del Ayuntamiento?
El TSJA anuló en abril de 2026 el acuerdo plenario de julio de 2024 con el que el Ayuntamiento intentó limitar las VUT equiparándolas a establecimientos hoteleros. El tribunal consideró que ese instrumento equivalía a modificar el Plan General de Ordenación Urbana sin seguir el procedimiento legalmente exigido. El fallo no cuestiona el objetivo de regular, sino el método empleado. El cauce correcto, según el tribunal, es la innovación del planeamiento, que sigue en tramitación.
¿Qué puede pedir un vecino del Albaicín que quiera alquilar?
Con la regulación municipal anulada y sin declaración de zona tensionada en Granada, el mercado del alquiler en el Albaicín funciona sin topes de precio. El precio del alquiler en el barrio es el más alto de la capital: 12,43 €/m²/mes según Indomio, lo que equivale a más de 990 euros al mes para un piso de 80 m². Para quien busca una vivienda de larga duración en el barrio, el Bono Alquiler Joven puede ofrecer hasta 250 euros de ayuda mensual si el precio del contrato está dentro de los límites de la convocatoria vigente.
¿Ha pedido la UNESCO que intervenga en el Albaicín?
La petición la ha formulado Albayzín Habitable, no la UNESCO. La plataforma ha solicitado formalmente al organismo internacional que lleve a cabo una misión de monitoreo reactivo en el barrio, argumentando que la situación es comparable a la que motivó intervenciones similares en Venecia, Dubrovnik y el lago de Ohrid. La UNESCO no ha respondido públicamente a esa solicitud hasta la fecha de publicación de este artículo.
Comentarios