Cómo vender tu piso en Granada en 6 pasos sin cometer errores

Álvaro García, agente inmobiliario con más de 10 años de experiencia en Granada explica las seis fases para vender tu piso en Granada como particular sin vender por debajo de mercado ni llegar a notaría con problemas.

Vender tu piso en Granada parece sencillo hasta que aparece el primer problema. Una carga en el registro que nadie había revisado, unas arras firmadas con prisas que luego obligan a devolver el doble de la señal, o un certificado energético caducado que bloquea el anuncio. Álvaro García lleva más de diez años trabajando como agente inmobiliario en Granada y ha visto de todo. Le pedimos que nos explicara, paso a paso, cómo debe afrontar este proceso un particular que quiere poner su vivienda en venta en Granada. Una situación que cobra especial relevancia en el contexto actual, marcado por la tensión entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario granadino.

¿Por dónde empieza alguien que quiere vender su vivienda?

Lo primero, antes de publicar nada, es saber exactamente qué se está vendiendo. Suena obvio, pero mucha gente se salta este paso y luego aparecen sorpresas a mitad del proceso. Yo lo llamo revisar si la vivienda «está limpia».

Lo básico es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad. Ahí verás la titularidad, el porcentaje de propiedad, si hay hipoteca, embargos, usufructos, servidumbres o cualquier otra carga. Tiene valor informativo, no es un documento contractual, pero es imprescindible para saber realmente qué se está vendiendo.

¿Qué más hay que comprobar en esa fase previa?

Quién debe firmar. Si hay varios propietarios, todos deben firmar. Si la vivienda es un bien ganancial o es el domicilio familiar, puede ser necesaria la firma del cónyuge aunque no figure como único titular. Esto sorprende a mucha gente.

También hay que tener cuidado si la vivienda fue en su momento VPO o vivienda protegida. En Andalucía, determinadas transmisiones requieren autorizaciones o están sujetas a derechos de la Administración como el tanteo o el retracto. Si no lo compruebas antes de aceptar una reserva, puedes tener un problema serio.

Una vez que la vivienda «está limpia», ¿qué documentación hay que preparar?

Los documentos esenciales para vender tu piso en Granada son:

• DNI o NIE de todos los vendedores
• Escritura de propiedad
• Nota simple actualizada
• Certificado de eficiencia energética registrado
• Último recibo del IBI
• Certificado de estar al corriente con la comunidad
• Certificado de deuda pendiente de hipoteca (si la hay)
• Recibos de suministros
• Estatutos de la comunidad (si procede)

Y añadiría la licencia de primera ocupación o documentación urbanística en casos de obra nueva, viviendas antiguas con reformas, segregaciones o cambios de uso. Ese documento se olvida mucho y puede bloquear la hipoteca del comprador en notaría.

El certificado energético es algo que mucha gente trata como un trámite menor.

Y es un error. No es un trámite decorativo. Debe estar registrado, la etiqueta energética tiene que aparecer en la publicidad desde el primer momento, y una copia del certificado registrado junto con la etiqueta debe anexarse al contrato de compraventa. Su validez general es de diez años, salvo la calificación G, que tiene un máximo de cinco. Si lo tienes caducado, no puedes anunciar legalmente la vivienda.

¿Cómo debería publicarse el anuncio?

Con información completa y real. Precio, metros, distribución, estado real de la vivienda, gastos de comunidad, IBI aproximado, si tiene ascensor, garaje, trastero, si hay cargas, estado de la hipoteca y calificación energética.

Y lo más importante: no ocultar defectos relevantes. El vendedor responde por vicios ocultos si hacen la vivienda impropia para su uso o reducen su utilidad de forma que el comprador no habría comprado o habría pagado menos. Si el vendedor conocía esos defectos y no los comunicó, las consecuencias pueden ser más graves.

Llegamos a las arras. ¿Qué errores se cometen con más frecuencia?

Firmarlas con prisas y sin leer. El contrato de arras no es obligatorio, pero una vez firmado obliga. Desde ese momento, las dos partes quedan comprometidas.

En unas arras bien hechas deben aparecer, como mínimo:

• Identificación completa de comprador y vendedor
• Dirección con finca registral y referencia catastral
• Precio total y cantidad entregada como señal
• Tipo de arras (normalmente penitenciales)
• Fecha máxima para firmar en notaría
• Reparto de gastos: quién paga cada cosa
• Estado de las cargas
• Reparto de IBI y comunidad
• Si la vivienda se vende con o sin muebles
• Qué ocurre si el comprador no consigue financiación
• Penalizaciones si una de las partes se echa atrás
• Fecha de entrega de llaves

En las arras penitenciales, si desiste el comprador pierde la señal. Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Hay que tenerlo muy claro antes de firmar.

¿Y la firma en notaría?

Es el final del proceso, pero hay que llegar con todo resuelto. La escritura pública es lo habitual y necesario para que el comprador pueda inscribir la vivienda en el Registro y, si compra con hipoteca, formalizar la financiación.

El día de la firma deben estar cerrados el pago del precio, la cancelación económica de la hipoteca si la hay, la retención para cancelación registral si procede, la entrega de llaves, el certificado de comunidad al día, los medios de pago y el reparto de gastos. Si alguno de estos puntos llega sin resolver, la firma se puede caer.

Sobre los gastos: por defecto legal, los de otorgamiento de escritura corresponden al vendedor y los de primera copia y posteriores al comprador, aunque en la práctica se pacta expresamente en arras.

¿Qué obligaciones fiscales tiene el vendedor después de vender?

Dos principalmente. La plusvalía municipal, el IIVTNU. En Granada capital el plazo es de 30 días hábiles desde la transmisión y funciona mediante autoliquidación. Y la ganancia patrimonial en el IRPF: precio de venta menos precio de compra y gastos asociados, con los ajustes que correspondan.

Hay exenciones importantes que conviene conocer. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta si se cumplen los requisitos. Y los mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia que transmitan su vivienda habitual también tienen exención.

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3% del precio de compra como pago a cuenta del impuesto del no residente.

Para terminar, ¿qué situaciones especiales complican más una venta?

Las que no se detectan a tiempo. Si la vivienda está alquilada, el inquilino tiene derecho de tanteo: 30 días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender para ejercerlo. Si hay hipoteca, no basta con pagarla: hay que cancelarla económicamente y también registralmente para que no siga apareciendo como carga.

Y si hay herencias sin resolver, divorcios, usufructos, embargos, ampliaciones no declaradas, diferencias de metros o reformas sin legalizar, hay que resolverlo antes de enseñar la vivienda. No antes de firmar arras, antes de enseñarla. Porque cualquiera de esas situaciones puede bloquear la hipoteca del comprador o impedir la firma en notaría, y a esas alturas del proceso el daño ya está hecho.

Vender tu piso en Granada exige tiempo, documentación al día y, sobre todo, no improvisar. Una nota simple revisada antes de poner el anuncio, un certificado energético registrado, unas arras leídas con calma y una firma en notaría con todo cerrado son la diferencia entre una venta limpia y un proceso lleno de sobresaltos. Cuando la vivienda llega bien preparada al mercado, el resultado se nota tanto en el precio final como en los plazos.

Preguntas frecuentes sobre vender tu piso en Granada