España no tiene problema de suelo. Tiene problema de suelo que no se transforma en vivienda. Es la conclusión del economista e investigador Ignacio Ezquiaga, cuyo estudio publicado en la revista Ciudad y Territorio estima que el país dispone de terrenos urbanizables vacantes con capacidad para levantar cerca de 6,8 millones de viviendas, según datos del Ministerio de Vivienda actualizados con imágenes por satélite. Una cifra que coexiste, de forma paradójica, con un déficit estimado de 700.000 viviendas y una producción anual que no llega a las 100.000.
El dato tiene implicaciones directas para Granada: Andalucía es la comunidad autónoma donde más suelo para vivienda no ejecutado se acumula, por encima de 1,3 millones de viviendas planificadas sobre el papel pero aún sin construir.
La paradoja: mucho suelo, pocas viviendas
El debate sobre la crisis de la vivienda suele presentarse como un problema de escasez de suelo. Los promotores lo repiten. Los políticos lo asumen. Pero los datos del estudio de Ezquiaga desmienten esa narrativa con una imagen precisa: hay suelos urbanizables en estado avanzado de desarrollo —con planeamiento aprobado, prácticamente listos para ser parcelados y licenciados— repartidos por toda España, y la mayoría lleva años sin moverse.
«Lo dicen los promotores porque tendrían que ir con un helicóptero para verlos. No están a la venta y nadie se los ofrece», señala Ezquiaga sobre esos terrenos, a los que describe como «muy preparados, a los que les queda muy poco para ser finalistas, prácticamente la parcelación y la licencia», según ha recogido elDiario.es.
La pregunta que el propio investigador se hace es la que debería hacerse cualquier responsable de política de vivienda: «La paradoja es cómo es posible que haciendo falta tantas viviendas no se construyan más. Es una pregunta tonta, pero es lo relevante».
La respuesta no es sencilla. El estudio y otros análisis posteriores señalan al menos tres factores que explican el bloqueo:
La demanda solvente no existe para todo el suelo. «Se dice que hay que aumentar la oferta para que bajen los precios, pero por mucha demanda que haya, nadie hace viviendas si no hay una demanda solvente, porque nadie las financia», explica Ezquiaga. Muchos suelos planificados están en zonas donde el mercado no justifica la inversión, lo que los hace económicamente inviables pese a estar técnicamente disponibles.
Las infraestructuras básicas faltan. Según Atlas Realanalytics, el 87 % de los terrenos identificados carece de acceso rápido a la red eléctrica, lo que bloquea la urbanización antes incluso de llegar a la fase de construcción.
Los ayuntamientos son los principales tenedores de suelo bloqueado. Los consistorios acaparan más de una cuarta parte de los suelos calificados como urbanizables, recuerda el investigador, porque la legislación obliga a los promotores a ceder un porcentaje de los desarrollos para VPO. «Son los principales tenedores de suelos calificados como urbanizables, porque aquí se exige a los promotores entregar un porcentaje para VPO, algo que los consistorios han olvidado. Por eso son tan responsables de la crisis actual y, sobre todo, de la solución», concluye.
Andalucía, la comunidad con más suelo bloqueado
El dato más llamativo para el contexto andaluz y granadino es el reparto geográfico del suelo no ejecutado. Andalucía es la comunidad donde más viviendas no ejecutadas se acumulan, por encima de los 1,3 millones, seguida de las dos Castillas (en torno a 800.000 cada una) y la Comunidad Valenciana (más de 775.000).
Esa cifra no significa que Andalucía tenga un problema mayor que otras comunidades: significa que tiene más suelo planificado pendiente de desarrollo, en parte herencia del ciclo de expansión urbanística anterior a 2008. La clave está en cuánto de ese suelo se encuentra en zonas con demanda real y cuánto en localizaciones sin mercado suficiente para absorberlo.
Para las grandes áreas metropolitanas —donde la demanda sí existe— el estudio estima que podría sumarse aproximadamente 2,5 millones de viviendas sobre suelo ya planificado. En las siete mayores ciudades españolas por población hay terrenos en desarrollo para más de 735.000 viviendas potenciales. El caso más extremo del análisis es Málaga, con suelo sin ejecutar para 307.899 viviendas frente a un parque de 218.245 viviendas principales: más viviendas planificadas que existentes.
Qué le dice ese dato a Granada
Granada tiene varias parcelas de titularidad pública que llevan años o décadas sin transformarse en vivienda. El caso más visible es el antiguo cuartel de los Mondragones, que estuvo abandonado más de 20 años antes de que la Junta sacara a concurso las parcelas de AVRA y el Ayuntamiento adjudicara la parcela RP.2 a Solpriga. La operación está en marcha, pero el tiempo transcurrido entre la calificación del suelo y las primeras viviendas ilustra exactamente la paradoja que describe Ezquiaga.
El Parque Automovilismo, donde Visogsa tiene previstas 69 VPO, y el entorno de Bazán Rosaleda, con 200 VPO proyectadas, son otros ejemplos de suelo que lleva tiempo en la cadena de planificación sin que las viviendas hayan llegado a quienes las necesitan.
El ciclo entre la calificación de un suelo, su desarrollo urbanístico, la licitación del proyecto, la construcción y la entrega de llaves puede extenderse entre cinco y diez años en condiciones normales. En suelos con complicaciones técnicas, jurídicas o financieras, ese plazo puede alargarse indefinidamente. El resultado es exactamente lo que Ezquiaga describe a escala nacional: suelo que existe en los papeles pero no en el mercado.
Hay tres factores que explican por qué ese ciclo se alarga en Granada más de lo deseable:
La complejidad urbanística del suelo heredado. Muchos solares de titularidad municipal o autonómica en Granada provienen de cesiones de décadas anteriores, con cargas urbanísticas, problemas de accesibilidad o necesidades de inversión previa en infraestructuras que encarecen el desarrollo.
La capacidad financiera de los promotores públicos. Visogsa y Emuvyssa son los principales instrumentos del Ayuntamiento para desarrollar VPO, pero su capacidad de inversión simultánea es limitada. Sin la cofinanciación del Plan Estatal de Vivienda o de la Junta, el ritmo de construcción no puede acelerar de forma significativa.
La falta de demanda solvente para el suelo en ubicaciones menos atractivas. No todo el suelo disponible en la provincia está en zonas donde el mercado justifica la inversión. El suelo en municipios con despoblación o en áreas sin servicios básicos es técnicamente disponible pero económicamente inviable sin incentivos públicos.
De la planificación a la llave: el problema real
El debate sobre la vivienda en España —y en Granada— tiende a centrarse en lo que falta por planificar: más suelo, más VPO anunciadas, más proyectos presentados. El estudio de Ezquiaga desplaza el foco hacia lo que ya existe y no se ha ejecutado: suelo planificado que no se transforma en viviendas, VPO anunciadas que tardan años en entregarse, parcelas municipales que llevan décadas sin moverse.
Para Granada, eso tiene una implicación práctica concreta: no basta con anunciar nuevas promociones. La gestión del suelo para vivienda ya disponible —especialmente el de titularidad pública— es tan urgente como la búsqueda de nuevos terrenos. Mondragones, el Parque Automovilismo y Bazán Rosaleda son oportunidades reales, pero solo lo serán de verdad cuando las llaves estén en manos de sus futuros habitantes.
La paradoja nacional que describe Ezquiaga —mucho suelo, pocas viviendas— tiene su versión granadina. Resolverla no requiere encontrar más suelo: requiere convertir en viviendas el que ya está planificado.
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