Uno de cada seis personas que intentó buscar vivienda en Andalucía en el último año —para comprar o para alquilar— no lo consiguió. Es el dato central del informe «Radiografía del mercado de la vivienda en 2026» de Fotocasa Research: un 16 % de los andaluces ha intentado acceder a una vivienda sin conseguirlo, ya sea en compra o en alquiler, frente al 12 % registrado un año antes. Una subida de cuatro puntos en doce meses que sitúa a Andalucía, junto a Baleares y Cataluña, entre las comunidades con mayor tasa de demanda frustrada de toda España.
Para Granada, los números autonómicos tienen una traducción directa: una ciudad con el precio del alquiler en máximos históricos y el precio de venta en 2.619 €/m², con oferta escasa y una parte importante del mercado ocupada por pisos turísticos y contratos de temporada, es exactamente el tipo de mercado que genera demanda inefectiva. Quien busca, no siempre encuentra.
Qué es la demanda inefectiva y por qué importa
El concepto de «demanda inefectiva» o «demanda fallida» mide algo que las estadísticas de compraventas e hipotecas no capturan: las personas que intentan activamente acceder a una vivienda y no lo logran. No son pasivos ni desinteresados. Son demandantes reales que se quedan fuera del mercado porque los precios superan su capacidad económica, porque no encuentran la oferta que buscan o porque la competencia es tan intensa que sistemáticamente pierden frente a otros perfiles.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, señala que estos datos son un «síntoma inequívoco» de un mercado tensionado: «Los ciudadanos quieren moverse, pero el mercado no se lo permite. La falta de vivienda y la escalada de precios son los principales motivos».
El indicador es especialmente revelador porque la demanda efectiva —quienes sí cierran operación— apenas ha variado: los demandantes efectivos se reducen desde el 12 % al 11 %. Es decir, no es que haya menos gente intentándolo: es que la misma actividad produce menos resultados.
Los datos de Andalucía: cuatro puntos más en un año
El significativo aumento de la demanda no efectiva en Andalucía se da, sobre todo, del lado de la compra, que sube dos puntos porcentuales con respecto al año pasado —entonces eran el 9 % los que habían tratado de adquirir un inmueble sin éxito, frente al 11 % actual—. Pero también crece la demanda no efectiva de alquiler, que salta del 4 % al 5 %. Del mismo modo, la búsqueda fallida de una habitación en un piso compartido para alquilar sube un punto y pasa del 1 % al 2 %.
El desglose revela un mercado que se cierra en todos los frentes simultáneamente: la compra, el alquiler de vivienda completa y el alquiler de habitación. No hay segmento que funcione como válvula de escape.
Un 28 % de los andaluces ha llevado a cabo alguna acción en el mercado inmobiliario, un punto más que el año anterior, lo que confirma que la actividad no decrece: sencillamente, una parte creciente de ella no se traduce en operaciones cerradas.
Un dato con perspectiva temporal que Fotocasa añade: la demanda fallida de compra llegó a rozar el 13 % durante el pasado agosto, lo que indica que el problema no es nuevo ni puntual, sino una tendencia instalada con oscilaciones estacionales.
Por qué Andalucía y no Madrid: la excepción que confirma la regla
Baleares, Cataluña y Andalucía encabezan esta tendencia, donde un 16 % de los ciudadanos intentó acceder a una vivienda sin éxito en el último año, seguidas muy de cerca por Canarias, que registra un 13 %. En el lado opuesto, la Comunidad de Madrid muestra una dinámica diferencial: es la única región donde la demanda inefectiva ha descendido, del 15 % al 13 %.
La diferencia madrileña no responde a una mejora de la asequibilidad —Madrid sigue siendo el mercado más caro de España— sino a un aumento de la efectividad: más operaciones cerrando, en parte gracias al Plan Vive de la Comunidad de Madrid, que ha puesto en el mercado oferta nueva de VPO con cierta escala. Es, paradójicamente, el argumento que los defensores de la construcción pública señalan para justificar que aumentar la oferta protegida sí mueve el indicador.
Andalucía, con más de 1,3 millones de viviendas planificadas sobre suelo sin ejecutar y con un mercado de VPO que no ha alcanzado todavía la escala suficiente para aliviar la presión, está en el polo opuesto.
Compra frente a alquiler: el giro de preferencias
El informe de Fotocasa añade un dato de tendencia relevante para entender hacia dónde se mueve la demanda andaluza. Por primera vez en los últimos años, se observa un distanciamiento claro entre la compraventa y el alquiler: el 17 % de los andaluces busca comprar frente al 15 % que quiere alquilar.
El giro hacia la compra en un momento de tipos hipotecarios competitivos —el tipo medio de las nuevas hipotecas fijas se situó en el 2,78 % en febrero de 2026 según el INE— tiene una lógica financiera: con el alquiler en máximos históricos y las cuotas hipotecarias relativamente asequibles, muchos hogares calculan que comprar puede ser más ventajoso que seguir alquilando a largo plazo. El problema es que tampoco en compra encuentran lo que buscan.
«Lo que estamos viendo es un mercado cada vez más selectivo, donde el acceso a la vivienda depende de la capacidad económica de las familias. Esto genera gran frustración en los hogares, porque retrasa decisiones vitales y amplía la brecha de accesibilidad. Además, parte de esos compradores pasan al alquiler, incrementando aún más la presión sobre un mercado ya muy tensionado», explica la directora de Estudios de Fotocasa.
Qué significa este dato para Granada
Las condiciones estructurales de la capital granadina la sitúan en el segmento de mayor presión dentro de Andalucía.
Tres factores explican por qué la demanda inefectiva es especialmente intensa en Granada:
La escasez de oferta es estructural. Una parte significativa del parque residencial en los barrios más demandados —Centro, Realejo, Albaicín— está ocupada por viviendas turísticas o contratos de temporada, que no están disponibles para el inquilino o comprador habitual. La sentencia del TSJA que anuló la restricción municipal a las VUT no mejora esa situación a corto plazo.
El precio supera la capacidad de muchos hogares. Con el precio medio del alquiler en torno a los 935 €/mes y el precio de venta en 2.619 €/m², el esfuerzo financiero para acceder a la vivienda en Granada supera el 35 % de los ingresos en muchos hogares. Para quien no cuenta con ahorro previo o apoyo familiar, el mercado simplemente no responde.
La demanda universitaria y laboral comprime la oferta. Granada es una ciudad universitaria con alta rotación de demanda joven, lo que crea competencia constante entre distintos perfiles de inquilino. El estudiante que busca piso por temporada, el joven trabajador que busca larga duración y la familia que busca cambio de vivienda compiten por la misma oferta escasa.
El dato del 16 % de demanda inefectiva en Andalucía no es solo una estadística autonómica. Es el reflejo numérico de lo que miles de granadinos experimentan cada vez que abren un portal inmobiliario: la vivienda que necesitan o no existe o no pueden pagarla.
Comentarios