La compraventa de viviendas ha arrancado 2026 con una señal clara de desaceleración. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, España cerró el primer trimestre con 163.322 compraventas, un 11,2 % menos que en el mismo periodo del año anterior. Es el dato más bajo para un primer trimestre desde 2024.
El frenazo llega, sin embargo, en un momento en el que los precios no acompañan esa caída. El Índice de Precios de Vivienda del INE subió un 12,9 % interanual en el primer trimestre, mientras que Granada capital marcó en mayo un nuevo máximo de precio de oferta en Idealista, con 2.645 €/m².
La lectura para el mercado es relevante: se cierran menos operaciones, pero la vivienda no se está abaratando. En ciudades tensionadas, la falta de oferta, el esfuerzo financiero y los precios elevados empiezan a estrechar el acceso a la compra.
La compraventa cae un 11,2 % en España
El Ministerio de Vivienda contabilizó 163.322 compraventas de vivienda entre enero y marzo de 2026, un 11,2 % menos que un año antes.
La caída afecta tanto a la vivienda libre como a la protegida. Las transacciones de vivienda libre sumaron 159.317 operaciones, un 11,0 % menos, mientras que la vivienda protegida registró 4.005 compraventas, con un descenso del 20,4 %.
Dentro de la vivienda libre, el retroceso también se reparte entre usada y nueva. La vivienda usada, que concentra la mayor parte del mercado, bajó un 10,9 %, hasta 146.292 operaciones. La vivienda nueva cayó un 12,2 %, hasta 13.025 operaciones.
El dato no describe un mercado parado, pero sí un mercado que pierde velocidad. Tras varios años de fuerte actividad, el volumen de operaciones empieza a mostrar más sensibilidad al precio, a la financiación y a la disponibilidad real de producto.
Andalucía también frena
La desaceleración también aparece en Andalucía. Según la estadística del Ministerio, la comunidad cerró el primer trimestre con 31.162 compraventas de vivienda, un 13,2 % menos que en el mismo periodo del año anterior.
El dato andaluz es especialmente relevante porque la comunidad venía mostrando una resistencia mayor en otras estadísticas recientes. Andalucía sigue siendo uno de los grandes mercados residenciales del país por volumen, pero el arranque de 2026 muestra que tampoco queda al margen del cambio de ritmo.
Por qué este dato no contradice al INE
Granada Habita ya publicó recientemente una lectura basada en la estadística del INE, que mostraba una caída más moderada de la compraventa en el primer trimestre: un 2,6 % menos, con cerca de 178.500 operaciones.
La diferencia entre ambas cifras no implica necesariamente contradicción. Responde a metodologías distintas. El Ministerio de Vivienda trabaja con transacciones inmobiliarias procedentes de datos notariales, mientras que el INE mide transmisiones inscritas en los registros de la propiedad.
En la práctica, ambas fuentes no capturan exactamente el mismo momento de la operación. Una compraventa puede firmarse ante notario y registrarse después. Por eso, los datos pueden diferir en volumen, intensidad y calendario.
Lo importante es que las dos estadísticas apuntan en la misma dirección: el mercado de compraventa de vivienda se está moderando en el arranque de 2026. La diferencia está en la intensidad del frenazo.
El precio sigue subiendo
La otra mitad del diagnóstico está en los precios. Mientras las operaciones bajan, el precio de la vivienda sigue al alza.
El INE publicó que el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,9 % interanual en el primer trimestre de 2026. La vivienda nueva aumentó un 9,1 % y la segunda mano, un 13,5 %.
Los registradores también confirman esa presión. En el primer trimestre, el precio medio por metro cuadrado subió un 3,2 % trimestral y un 8,9 % interanual, hasta situarse en 2.429 €/m².
La combinación es significativa: se venden menos viviendas, pero las que se venden lo hacen en un contexto de precios todavía crecientes. Esto indica que el ajuste, por ahora, está llegando antes al número de operaciones que al precio.
Granada sigue en máximos de precio de oferta
En Granada capital, la presión de precios continúa. Idealista situó el precio medio de venta en 2.645 €/m² en mayo de 2026, con una subida mensual del 0,6 %, trimestral del 1,7 % e interanual del 9,2 %.
Se trata del valor más alto de la serie del portal para la capital. La provincia también marca niveles elevados, con 1.828 €/m² en mayo y una subida interanual del 16,2 %.
Estos datos son precios de oferta, no precios de cierre. Aun así, reflejan lo que encuentra hoy un comprador cuando entra al mercado: menos margen de elección, viviendas anunciadas en máximos y dificultad para encontrar producto ajustado a presupuesto.
Menos operaciones no significa bajadas inmediatas
Una caída de compraventas no se traduce automáticamente en una bajada de precios. Para que los precios corrijan, normalmente tendría que aumentar la oferta, reducirse la demanda solvente o producirse un ajuste claro en las expectativas de los vendedores.
Por ahora, el mercado parece estar en otra fase. La demanda se modera, pero la oferta sigue siendo limitada. Muchos compradores se quedan fuera o aplazan decisiones, pero los propietarios no necesariamente ajustan precios si perciben que el producto sigue siendo escaso.
Esto explica que el mercado pueda perder volumen sin abaratarse de forma inmediata. Hay menos operaciones, pero las viviendas bien ubicadas, ajustadas a mercado y con demanda activa siguen sosteniendo precios altos.
Más esfuerzo financiero para comprar
El freno de la compraventa también debe leerse junto al mercado hipotecario. Según los registradores, en el primer trimestre se registraron 133.618 hipotecas sobre vivienda, equivalentes al 75 % del total de compraventas del periodo.
Este dato apunta a una mayor dependencia de la financiación. En un entorno de precios altos, los compradores que siguen adelante necesitan préstamos elevados, más ahorro previo y mayor capacidad de pago mensual.
El problema no es solo encontrar vivienda. Es poder financiarla. Cuando el precio sube más rápido que los ingresos, parte de la demanda queda desplazada hacia viviendas más pequeñas, zonas más alejadas o municipios del área metropolitana.
Qué significa para compradores
Para los compradores, el nuevo escenario combina dos dificultades. La primera es que los precios siguen altos. La segunda es que la oferta disponible no siempre encaja con presupuesto, ubicación o necesidades familiares.
Esto puede provocar búsquedas más largas, más dependencia de financiación, mayor negociación con entidades bancarias y ampliación del radio de búsqueda. En mercados como Granada, ese desplazamiento puede llevar a mirar con más intensidad al área metropolitana.
La desaceleración de operaciones puede dar algo más de margen frente a la presión de 2025, pero no elimina el problema de fondo: comprar sigue exigiendo un esfuerzo elevado.
Qué significa para vendedores
Para los vendedores, el dato obliga a ajustar expectativas. El mercado sigue activo, pero no todas las viviendas se venden al mismo ritmo ni con cualquier precio de salida.
Un precio demasiado alto puede alargar plazos, reducir contactos y obligar después a revisar la estrategia. La venta inmediata ya no debe darse por hecha, especialmente si la vivienda necesita reforma, está por encima de comparables o se dirige a un perfil comprador con menor capacidad financiera.
Esto no significa que haya que vender con descuentos agresivos. Significa que el precio de salida debe estar bien calculado. En un mercado con menos operaciones, acertar en la valoración inicial gana importancia.
La lectura para Granada
Granada no debe leerse directamente con el dato nacional del -11,2 % ni con el descenso andaluz del -13,2 % sin comprobar antes la cifra provincial. Pero el contexto sí afecta al mercado local.
La capital sigue en máximos de precio de oferta, mientras la falta de vivienda disponible limita la capacidad de elección de los compradores. Si el mercado nacional y andaluz pierde velocidad, Granada puede entrar en una fase más selectiva: compradores más prudentes, más dependencia de hipoteca y vendedores obligados a afinar mejor el precio.
La clave no es hablar de crisis ni de desplome. El dato describe una desaceleración. El mercado no se ha parado, pero empieza a perder velocidad porque los precios, la falta de oferta y el esfuerzo financiero están estrechando el acceso a la compra.
Un mercado con menos velocidad, pero todavía con presión
El arranque de 2026 deja dos señales simultáneas. La primera: la compraventa de vivienda cae con más fuerza en la estadística notarial del Ministerio. La segunda: los precios siguen subiendo en los principales indicadores.
Para Granada, esa combinación resume bien el momento actual. El mercado pierde velocidad, pero no presión. Hay menos margen para comprar, menos viviendas disponibles y precios máximos en la capital. El resultado es un mercado más exigente, donde vender y comprar siguen siendo posibles, pero cada vez requieren más precisión, financiación y realismo.
Comentarios