Las ejecuciones hipotecarias volvieron a subir en el primer trimestre de 2026. Según la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del INE, se iniciaron e inscribieron 6.602 certificaciones por ejecuciones hipotecarias en los registros de la propiedad, un 20,1 % más que en el mismo periodo del año anterior.
El dato es relevante, pero exige una lectura prudente. No refleja por sí solo una nueva crisis hipotecaria, ni todas las ejecuciones terminan necesariamente con la pérdida de la vivienda. La propia estadística muestra una clave importante: el 44,3 % de las ejecuciones sobre viviendas corresponde a hipotecas firmadas entre 2005 y 2008, en plena etapa de la burbuja inmobiliaria.
Las ejecuciones hipotecarias suben un 20,1 %
El INE contabilizó 6.602 ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas durante el primer trimestre de 2026. La cifra supone una caída trimestral del 4,7 %, pero un incremento interanual del 20,1 %.
La mayor parte correspondió a fincas urbanas, con 6.275 procedimientos, un 21,2 % más que un año antes. Dentro de ellas, las ejecuciones sobre viviendas alcanzaron las 4.607, con una subida interanual del 34,5 %.
El repunte se concentra especialmente en las viviendas de personas físicas. En este grupo se registraron 3.953 ejecuciones, un 35,8 % más que en el primer trimestre de 2025.
La vivienda habitual alcanza las 3.328 ejecuciones
Dentro de las viviendas de personas físicas, el dato más sensible es el de vivienda habitual. En el primer trimestre se registraron 3.328 ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, un 38,1 % más que un año antes.
Este indicador tiene una lectura social evidente, porque afecta a viviendas principales y no a segundas residencias o activos de personas jurídicas. Aun así, conviene interpretar correctamente la estadística: el INE mide certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los registros, no lanzamientos ni desahucios efectivos.
Es decir, una ejecución hipotecaria es el inicio de un procedimiento registral vinculado a una deuda garantizada con hipoteca. Puede derivar en distintas situaciones, pero no equivale automáticamente a la salida inmediata de una familia de su vivienda.
La huella de la burbuja sigue pesando
Uno de los datos más importantes del informe es el año de firma de las hipotecas afectadas. El periodo 2005-2008 concentra el 44,3 % de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas en el primer trimestre de 2026.
En concreto, las hipotecas constituidas en 2007 representan el 13,4 % de los procedimientos, las de 2006 el 13,0 %, las de 2005 el 9,2 % y las de 2008 el 8,7 %. Además, otro 15,8 % corresponde a préstamos firmados hasta 2004.
Esta distribución ayuda a entender el fenómeno. Buena parte de los procedimientos no nace de hipotecas recientes, sino de operaciones firmadas hace casi dos décadas, en un contexto de crédito abundante, precios elevados y fuerte expansión inmobiliaria.
Por eso, el repunte no debe interpretarse solo como consecuencia directa de la subida reciente de tipos o de las condiciones actuales del mercado. También refleja dificultades acumuladas, procedimientos largos y deudas arrastradas desde el ciclo anterior.
No todas las ejecuciones afectan igual
El INE distingue entre distintos tipos de vivienda. De las 4.607 ejecuciones sobre viviendas, el 89,5 % correspondió a viviendas usadas y el 10,5 % a viviendas nuevas.
Las ejecuciones sobre viviendas usadas sumaron 4.122, con una subida interanual del 29,6 %. Las relativas a viviendas nuevas fueron 485, pero registraron un aumento anual del 98,0 %.
También hay diferencias según el titular. Las viviendas de personas físicas concentraron la mayoría de procedimientos, con 3.953, mientras que las viviendas de personas jurídicas sumaron 654.
Estos matices son importantes porque no todas las ejecuciones tienen el mismo impacto social ni responden al mismo tipo de operación. No es lo mismo una vivienda habitual de una familia que una vivienda propiedad de una sociedad o un inmueble vinculado a una operación de inversión.
Andalucía lidera los procedimientos sobre viviendas
Andalucía aparece entre las comunidades con mayor número de ejecuciones hipotecarias. En el primer trimestre de 2026 registró 1.813 certificaciones sobre el total de fincas, por delante de Cataluña, con 1.157, y la Comunitat Valenciana, con 920.
En el caso de viviendas, Andalucía también encabeza la estadística con 1.226 ejecuciones hipotecarias, seguida de Cataluña, con 906, y Comunitat Valenciana, con 657. Según los datos publicados a partir de la estadística del INE, las ejecuciones sobre viviendas en Andalucía aumentaron un 51,17 % respecto al mismo periodo del año anterior.
De esas 1.226 ejecuciones sobre viviendas en Andalucía, 979 correspondieron a viviendas de personas físicas y 247 a personas jurídicas. Además, 197 fueron sobre vivienda nueva y 1.029 sobre vivienda usada.
La cifra confirma el peso de la comunidad en una estadística que no se reparte de forma homogénea por el territorio. Andalucía concentra un volumen elevado tanto por tamaño de mercado como por exposición histórica al ciclo inmobiliario anterior.
Por qué no debe leerse como una nueva crisis hipotecaria
El repunte es relevante, pero no basta para hablar de una nueva crisis hipotecaria. El contexto actual es distinto al de los años posteriores al estallido de la burbuja. Hoy hay más regulación hipotecaria, criterios de concesión más estrictos, menor sobreendeudamiento general de los hogares y un mercado laboral diferente.
Además, el propio dato por año de constitución de la hipoteca indica que muchas ejecuciones proceden de préstamos antiguos. La estadística recoge ahora procedimientos que pueden tener un origen financiero muy anterior.
Eso no resta importancia al problema, especialmente cuando afecta a vivienda habitual. Pero obliga a diferenciar entre una señal de estrés acumulado y una crisis nueva generada por el crédito reciente.
Qué mide exactamente esta estadística
La Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del INE no mide desahucios. Mide certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los registros de la propiedad durante un trimestre.
La información procede de los registros de la propiedad y es suministrada al INE por el Colegio de Registradores. Incluye fincas rústicas y urbanas, viviendas, solares y otros inmuebles.
Esta precisión metodológica es clave. Una ejecución hipotecaria puede ser el inicio de un procedimiento, pero su evolución posterior depende de negociación, pago, reestructuración, adjudicación, resolución judicial u otras circunstancias.
Por eso, la estadística sirve para medir tensión hipotecaria y procedimientos iniciados, pero debe completarse con otros indicadores para evaluar el impacto social final.
Qué hacer ante dificultades para pagar la hipoteca
Para los hogares con problemas de pago, el tiempo es un factor crítico. Esperar a que la deuda esté muy avanzada reduce las opciones de negociación. Lo recomendable es contactar con la entidad financiera cuanto antes, explicar la situación y pedir alternativas por escrito.
Entre las posibles vías están la reestructuración de deuda, ampliación de plazo, carencia temporal, novación, dación en pago en determinados casos o medidas vinculadas al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios que cumplan los requisitos.
También conviene buscar asesoramiento especializado antes de firmar cualquier acuerdo. Servicios sociales, oficinas municipales de vivienda, asociaciones de consumidores, abogados y entidades de mediación pueden ayudar a revisar opciones y documentación.
La clave es no esperar al inicio formal del procedimiento. Cuando aparecen los primeros impagos, todavía puede haber margen para negociar.
Granada queda pendiente del desglose provincial
Para Granada, el dato debe leerse por ahora dentro del contexto andaluz. La nota de prensa del INE sitúa a Andalucía como la comunidad con más ejecuciones sobre viviendas, pero para conocer el alcance exacto en la provincia sería necesario consultar y contrastar el desglose provincial de la estadística.
Ese dato sería especialmente útil para medir si Granada sigue la tendencia andaluza o si presenta un comportamiento distinto. También permitiría cruzar la evolución de las ejecuciones hipotecarias con otros indicadores locales: precios de vivienda, esfuerzo hipotecario, compraventas, hipotecas firmadas y renta disponible.
Hasta entonces, la lectura más prudente es clara: las ejecuciones hipotecarias repuntan en España y Andalucía aparece en cabeza por volumen de procedimientos, pero el origen de buena parte de los casos sigue estando en hipotecas firmadas durante los años de la burbuja.
Una señal de tensión acumulada
El repunte de las ejecuciones hipotecarias no debe minimizarse, pero tampoco sobredimensionarse. El aumento del primer trimestre muestra que siguen aflorando dificultades vinculadas a préstamos antiguos y a hogares que arrastran situaciones financieras complejas.
La huella de la burbuja inmobiliaria continúa activa casi dos décadas después. En un mercado que vuelve a registrar precios altos y préstamos de importes cada vez mayores, el dato recuerda una lección básica: el acceso a la vivienda no termina en la firma de la hipoteca. También depende de que esa deuda pueda sostenerse durante años.
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