El mercado de la vivienda empieza a mostrar señales mixtas. Las compraventas registradas bajaron en abril por cuarto mes consecutivo, mientras que las hipotecas sobre vivienda siguieron creciendo. El dato dibuja un escenario distinto al de los meses de mayor aceleración: menos operaciones, precios todavía altos y más peso de la financiación en las compras que sí se cierran.
Según el avance provisional del Colegio de Registradores, en abril de 2026 se inscribieron 52.522 compraventas de vivienda, un 3,2 % menos que en el mismo mes del año anterior. Al mismo tiempo, se constituyeron 39.917 hipotecas sobre vivienda, con un incremento interanual del 2,6 %.
Las compraventas caen por cuarto mes consecutivo
El descenso de abril confirma una tendencia que ya venía observándose desde comienzos de año. Las compraventas de vivienda encadenan cuatro meses consecutivos de caídas interanuales, después de un periodo de fuerte actividad.
El dato no significa que el mercado esté parado. En abril se registraron más de 52.500 operaciones de vivienda, una cifra todavía elevada en términos históricos. Pero sí indica que el ritmo de compraventas se está moderando.
Los registradores hablan de una desaceleración progresiva tras el intenso crecimiento de la etapa anterior. El mercado mantiene actividad, pero ya no crece con la misma intensidad. Esta lectura encaja con un contexto de precios elevados, menor oferta disponible y compradores que encuentran más dificultades para cerrar operaciones.
Las hipotecas siguen creciendo
Mientras las compraventas retroceden, las hipotecas mantienen el signo positivo. En abril se firmaron 39.917 hipotecas sobre vivienda, un 2,6 % más que un año antes.
El dato es relevante porque las hipotecas sobre vivienda acumulan ya 22 meses consecutivos de crecimiento interanual. Es decir, el crédito hipotecario sigue activo incluso cuando el número de compraventas empieza a moderarse.
La comparación entre ambas variables muestra un cambio de fondo: se compran menos viviendas que hace un año, pero una parte mayor de las operaciones necesita financiación. Según los registradores, el número de hipotecas alcanza ya el 76 % respecto a las compraventas de vivienda, cuarto mes consecutivo por encima del 70 %.
Qué significa que suban las hipotecas si bajan las ventas
El desacople entre compraventas e hipotecas puede tener varias lecturas. La primera es que el comprador financiado gana peso frente al comprador que paga al contado. Si las operaciones totales bajan, pero las hipotecas suben, significa que las compras que siguen adelante dependen cada vez más del crédito.
La segunda lectura tiene que ver con los precios. Cuando la vivienda se encarece, más compradores necesitan financiación o requieren préstamos de mayor importe. Esto no significa necesariamente que haya más facilidad de acceso, sino que el esfuerzo financiero puede estar aumentando.
La tercera lectura es temporal. Las estadísticas registrales no siempre reflejan operaciones iniciadas en el mismo mes. Una compraventa puede negociarse, firmarse y registrarse con cierto retraso. Aun así, la tendencia de varios meses permite detectar un cambio: el mercado ya no avanza de forma homogénea.
Andalucía mantiene un volumen elevado
Andalucía sigue apareciendo entre los principales mercados por volumen. En abril, fue una de las comunidades con más operaciones, con más de 10.500 compraventas de vivienda registradas, según el avance de los registradores.
También destaca en hipotecas. La comunidad registró en torno a 7.500 hipotecas sobre vivienda, situándose de nuevo entre los territorios con mayor actividad hipotecaria en términos absolutos.
El peso de Andalucía debe interpretarse dentro de su tamaño de mercado y de la actividad residencial de provincias como Málaga, Sevilla, Cádiz, Granada o Almería. La comunidad combina mercados muy distintos: grandes capitales, áreas metropolitanas, costa turística, vivienda de reposición, obra nueva y compra de segunda residencia.
Menos operaciones no implica necesariamente caída de precios
Una caída de compraventas no supone automáticamente una bajada de precios. De hecho, el mercado puede registrar menos operaciones y mantener precios altos si la oferta sigue siendo limitada y la demanda solvente continúa activa.
Este punto es importante para interpretar el momento actual. La moderación de las compraventas puede reflejar que parte de la demanda queda fuera por precio, financiación o falta de producto adecuado. Pero si los vendedores no necesitan ajustar y la oferta sigue escasa, el precio puede resistir.
Por eso, el dato de abril no debe leerse como un giro brusco del mercado, sino como una señal de cambio de ritmo. El mercado sigue activo, pero más selectivo: menos operaciones, más financiación y mayor importancia del precio de salida.
El papel del crédito en el nuevo escenario
El crecimiento de las hipotecas indica que el sistema financiero sigue acompañando parte de la demanda. Los tipos de interés se han moderado respecto a los momentos de mayor tensión, y eso puede haber reactivado operaciones que estaban pendientes de financiación.
Sin embargo, el crédito no resuelve por sí solo el problema de acceso. Si la vivienda sube de precio, el préstamo necesario también aumenta. Esto puede elevar la cuota, exigir más ingresos y dejar fuera a compradores con menor ahorro previo.
El mercado hipotecario, por tanto, funciona como termómetro de la capacidad de compra. Que suban las hipotecas muestra que hay compradores que siguen entrando al mercado. Pero también puede reflejar que necesitan endeudarse más para acceder a una vivienda.
Qué implica para compradores y vendedores
Para los compradores, el nuevo escenario exige más preparación. La financiación preestudiada, el ahorro disponible y una estimación realista de la cuota mensual son cada vez más importantes antes de iniciar la búsqueda.
En un mercado con precios altos, no basta con encontrar vivienda. Hay que comprobar si la operación encaja con los ingresos, los gastos de compra, el importe financiado y el plazo de la hipoteca.
Para los vendedores, la caída de compraventas invita a ajustar expectativas. La demanda sigue existiendo, pero puede ser más sensible al precio. Una vivienda fuera de mercado puede tardar más en venderse, incluso en zonas con poca oferta. En cambio, los inmuebles bien valorados y bien presentados pueden seguir generando interés.
Qué lectura deja para Granada
Para Granada, el dato nacional sirve como señal de ciclo, aunque todavía conviene esperar a un desglose provincial actualizado para medir el alcance exacto. La lectura local debe ser prudente: no se puede afirmar que la provincia reproduzca automáticamente la caída nacional de abril sin datos específicos.
Aun así, el patrón es relevante para el mercado granadino. Granada combina precios al alza, oferta limitada y una demanda que sigue activa, pero con más dificultades para acceder a vivienda en la capital. Si las compraventas se moderan y las hipotecas ganan peso, el mercado puede entrar en una fase más selectiva.
Esto afectaría especialmente a compradores de primera vivienda, familias que necesitan financiación elevada y hogares que no pueden competir con perfiles con más ahorro. También puede influir en vendedores que aún fijan precios pensando en un mercado de venta inmediata.
La clave: menos volumen, más financiación
El dato de abril no apunta a un mercado paralizado, sino a un mercado que cambia de ritmo. Las compraventas de vivienda caen por cuarto mes consecutivo, pero las hipotecas siguen creciendo y ya suman 22 meses en positivo.
La conclusión es que el mercado residencial mantiene actividad, aunque con una composición distinta. Se cierran menos operaciones, pero las que siguen adelante dependen cada vez más de la financiación. Para ciudades como Granada, donde el precio y la oferta ya tensionan el acceso, este desacople entre compraventas e hipotecas será uno de los indicadores a seguir durante los próximos meses.
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